商业之道:如何做好房地产开发项目的管理

  • 发布时间:2019-03-01
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房地产开发项目管理的意义

 

(一)房地产开发项目的计划、组织、协调、控制管理。对房地产开发项目进行计划管理,能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。房地产开发项目的协调管理的意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境,保证项目开发建设顺利进行,有利于对项目的质量、工期和成本进行控制,并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段,采用项目分解,各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施,对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制,以确保开发项目用最少的投入,获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

 

(二)项目风险管理的薄弱。在开发房地产项目投资中,很多投资商在追求利润的巨大诱惑下,忽略了潜在的风险,对投资项目往往以经验、凭感觉来进行决策,造成很多的盲目性。经营风险是管理的主要原因,它会对企业造成严重的损失。如市场研究部熟悉,开放式管理不佳等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力还十分的欠缺,通常导致工程质量得不到保证,工程造价过高等。

房地产开发工程项目管理所存在的问题

 

一是前期对市场研究不充分,决策缓慢。由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告,使得项目的规划设计迟迟不能如期进行,即使勉强进行了多方案的规划概念设计,也会因为市场研究不充分,心中无底,评判“标准”不明确,犹豫不决,致使项目决策慢、效率低。

 

二是决策机制不完善。项目决策阶段的问题在项目实施过程中会造成项目管理的诸多困难。

 

三是施工图设计文件供应迟慢,变更多。

 

四是重视工程收尾阶段的工作没有从根本上采取措施。

 

房地产开发工程项目管理优化措施

 

(一)加强房地产开发项目风险管理。风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险,用来减少房地产开发相关的隐蔽损失,维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下两种:风险回避,所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时,必须采取放弃投资决策相关措施,这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法,在逼不得已的情况下,才能采用,因为采用风险回避的手段,可能会使房地产开发不能获得利润;风险转移,所谓风险转移就是运用一定的防范,将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中,这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以下两种方式来完成:第一签订合同,签合同的方式,来转移相关风险,在签订合同后,无论发生相关风险,都有乙方来承担。第二保险,通过买保险的方式,将不能预知的相关风险来转移给保险公司,虽然这样会增加部分成本,但是通过这种方式,最为有利。比如当房地产项目开发过程中,遇到重大自然灾害,或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。

(二)全面完善项目成本管理。项目成本管理工作,需要公司总部各部门的通力协作与具体指导,并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程,每个环节都是相互配合密切联系缺一不可,如果处理不当,会直接引起项目费用的升降,影响项目的经营效益。作为房地产工程,应加强全过程的成本管理。要从决策出发,再控制设计中的造价,在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式,按全寿命周期成本最低为原则,进行工程项目成本的控制。所谓房地产开发项目全过程管理,其包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段。在各个阶段的成本控制中,必须按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本,不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程,决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。

(三)项目质量管理。房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品,工业产品在流水线上生产,影响产品质量的因素相对较少,同批次产品质量较为稳定,而建筑产品质量的影响因素很多,如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外,项目建设管理涉及了多种学科,如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等,需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力,需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见,房地产企业的项目管理,范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛,考虑问题要更深入,因此对开发企业应注意项目管理团队的建设,素质必须得到保证,同时可以使用日事清电商erp管理工具,实现了项目制定、分解、跟踪、反馈的全程透明管理。这也是项目管理成败的基础。

 

房地产开发项目管理的过程还存在着很多问题,我们要正确地对待、评价和处理存在的这些问题,必须站在项目管理的战略高度,从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制,加强对开发项目的管理是保证项目目的、项目目标实现的关键,也是实现我国房地产健康发展的必然道路。